Como a los bebés...

Hace unos días, unos amigos y yo nos preguntábamos en una de esas conversaciones a horas intempestivas, por qué utilizamos ese toniquete absurdo cuando hablamos a un bebé: Son pequeños, no tontos. Bastaría con utilizar un tono sosegado y claro para que te entendiesen.

El caso es que los salmantinos pequeños no somos, sin embargo estamos acostumbrados a que desde las "altas esferas" de la ciudad se nos hable utilizando ese tono simplón e infantil.
Está claro que a la gran mayoría de la población es fácil enredarnos en términos jurídicos abstrusos, complicadas cuestiones competenciales y farragosas operaciones aritméticas. Los que nos gobiernan, los que quieren hacerlo y sus incondicionales, se han convertido en unos expertos en lo que a la distracción y el maniqueísmo se refiere.

Todo esto viene a cuento tras mi perplejidad al escuchar las declaraciones que vertió nuestro alcalde, de manera más o menos distendida aunque tensa, en un programa de televisión local, tras presentar el proyecto del centro de recepción de turistas de la Vaguada de la Palma (Este tema tendrá un capítulo aparte, pues los castaños se lo merecen)
El caso es que venía a justificar la prescripción del cobro de las sanciones a varios constructores, apoyándose en los argumentos de que su grupo no había sido el que introdujo la figura de las transferencias en el planeamiento urbanístico de la ciudad y de que estábamos hablando de metros y no de dinero.

Pues bien; vamos a informarnos poquito a poco de qué es lo que ha estado pasando en la ciudad durante todos estos años. Vamos a hablar "con un tono sosegado y claro" en lugar de "sacar un caramelo para que el bebé se calle" No soy un experto en urbanismo ni tampoco un jurista. Espero que los entendidos en la materia nos echen un cable, subsanen los errores que seguro se cometerán en este texto y nos ayuden a informarnos.

Empezando de cero:

La ciudad de Salamanca hasta hace bien poco contaba con un plan general de ordenación urbana vigente desde el año 1984. Este documento clasifica el suelo, lo ordena en sectores, determina y regula el crecimiento de la ciudad para un período determinado de años.
Para cada zona de la ciudad se establecen múltiples normas de obligado cumplimiento. Impuestas tanto por la comunidad autónoma como por el municipio. Uno de estos condicionantes es la edificabilidad, es decir, cuántas viviendas podemos construir en función de la superficie del sector. (Ahora mismo la ley de urbanismo de Castilla y León establece unas densidades máximas y mínimas. En el caso de Salamanca la máxima está estipulada en setenta viviendas por hectárea) Éste es un concepto sencillo. Se toma toda la superficie del sector y obtenemos unos metros edificables totales. De ahí pasamos al aprovechamiento, que no es otra cosa que el rendimiento económico que se obtiene de un sector. Aquí ya se está considerando si lo que se va a construir son viviendas, comercio, industria... Se liberan las dotaciones y se aplican unos coeficientes de ponderación que intentan compensar el rendimiento económico que supone el dedicar un suelo a uno u otro uso (Los beneficios no son iguales si en una parcela se construye una nave industrial o un bloque de viviendas) Es un término más complejo, con sus variantes, pero creo que con esto basta para entender el tema, puesto que es EL APROVECHAMIENTO LO QUE SE TRANSFIERE)

El caso es que el plan de 1984 introduce la figura de la Transferencia Urbanística (TAU)

¿Cómo funciona?
La normativa establecía dos cotas de aprovechamiento para cada sector o parcela, por así decirlo: Un aprovechamiento normal, que es el que le correspondería aplicando esos coeficientes de los que hemos hablado y un aprovechamiento máximo, que sería el límite máximo que se podría obtener de ese solar. Lo que hace este mecanismo es jugar con el margen que existe entre los dos aprovechamientos. El constructor puede construir hasta alcanzar el aprovechamiento normal (el que le correspondería aplicando la normativa) pero puede aumentar la edificabilidad y por lo tanto el aprovechamiento (beneficio económico) siempre y cuando justifique que lo va a detraer de otra zona. Ejemplo: Construyo un edificio de tres plantas, pero se me permite levantar una más si garantizo que esa porción de aprovechamiento por encima de lo normal, la estoy restando en otra zona de la ciudad.
Las transferencias urbanísticas cumplían su función, pues eran un mecanismo práctico para lograr espacios libres necesarios en algunas zonas de la ciudad, obtener dotaciones sin que sufrieran las arcas municipales, reordenar el parcelario...
Más o menos creo que ha quedado explicado cómo funcionan. La picaresca estriba en que los solares libres o casas bajas en el centro de la ciudad se mostraban tremendamente golosos, pues al constructor se le permitía exceder la edificabilidad siempre y cuando restase aprovechamiento en otra zona o solar. La norma obligaba también a establecer una unidad de actuación (un proyecto concreto de una zona) que determinase qué se podía, qué no se podía transferir y para qué, que sin embargo se saltaron a la torera. Estas transferencias de aprovechamiento se obtuvieron de los solares que los constructores quisieron.

Llegó 1995 y la ciudad cambió de grupo político en el gobierno. Los solares que se estaban utilizando para llevar a cabo las transferencias eran cada vez más escasos. ¿Qué sucede? Que antes de que entrase en vigor en 1999 la ley de urbanismo de Castilla y León que impediría estas transferencias, desde el ayuntamiento se intentan introducir modificaciones en el plan general que garantizasen la continuidad en la aplicación de las mismas. (Son temas más farragosos y aburridos. Buscan subterfugios para poder seguir actuando sobre suelo urbano consolidado y no establecer las unidades de ejecución exigidas. Extendernos en esto sería un rollo. Además no se pudo sacar adelante)

¿Qué está sucediendo en la ciudad? Que los solares "rentables" sobre los que aplicar estas transferencias, escasean. ¿Qué hace el ayuntamiento? Rizar el rizo y permitir construir aplicando el máximo aprovechamiento mientras los "metros cuadrados" transferidos no se materializaban. Estas parcelas el ayuntamiento no las recibía de inmediato y se iban acumulando en una "bolsa de metros cuadrados" que más tarde o más temprano se tendría que llevar a efecto, pero que sin embargo no se hacía. Había un condicionante: No se otorgaría la primera licencia de ocupación si por aquel entonces no se había materializado la transferencia. Pues bien: La transferencia no se llevaba a cabo y las casas se ocupaban.
Para seguir "arreglando las cosas" se permitió la transferencia de edificabilidad desde suelos de uso no residencial. Así varias instituciones pudieron vender su "edificabilidad sobrante" a los promotores sin perder sus propiedades. Se llegó a transferir la edificabilidad del cementerio.
¿Qué seguía sucediendo? Que la bolsa de suelo para transferir aumentaba y aumentaba sin que el ayuntamiento lo recibiese. Sin embargo se seguía construyendo y las viviendas, extrañamente, se seguían ocupando, contraviniendo la orden municipal. La cosa se les iba de las manos y se decidió parar este mecanismo temporalmente. Los promotores se pusieron en pie de guerra y finalmente se adoptó un informe que permitía seguir aplicando las transferencias escudándose en un período de transición de cuatro años que permitía la ley de urbanismo de Castilla y León (a pesar de que esta ley reconocía las transferencias como ilegales) y en el "interés general" ya que "el sector se paralizaría, la vivienda se encarecería etc."
El 22 de Noviembre de 2001, la sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León declaró ilegales los convenios que se habían subscrito con el obispado y el Campo de Tiro, anulando así estas transferencias, ya que la ley regional las impedía. Varias promociones se vieron afectadas.
Así que se construyeron más de mil viviendas en la ciudad sin que los salmantinos y el ayuntamiento recibiésemos nada a cambio. Lo único con lo que contaba el consistorio era con unos metros cuadrados de transferencias que no paraban de acumularse y que no se llevaban a efecto.

Hemos visto que es muy diferente aplicar unas transferencias urbanísticas tal y como fueron concebidas en el 84 (sujetas a una unidad de ejecución, con una finalidad concreta, liberando espacios en la ciudad...) que aplicar estas transferencias, que, aparte de ilegales, han ido degenerando en un despropósito de consecuencias terribles para el urbanismo y la calidad de vida de nuestra ciudad.

¿Qué pasa ahora? Que todo ese suelo acumulado que es imposible transferir, el ayuntamiento debía haberlo cobrado. Todo ese aprovechamiento económico le corresponde a la ciudad de Salamanca. Por lo tanto, Don Julián, no hable de metros cuando se trata de dinero. De muchísimo dinero, ya que muchísimos han sido los metros que se han ido perdonando.

Estamos hablando de dinero no cobrado, procedente de las transferencias y procedente de multas por cometer irregularidades urbanísticas como por ejemplo las del bloque de viviendas de la calle El Greco en el que se excedió la edificabilidad.

Sabemos que existe un período de tiempo a partir del cual estas infracciones prescriben. Usted imagino que también lo sabía. Si no se está obrando de mala fe, lo que hubo es un terrible error de gestión de consecuencias gravísimas para la economía de TODOS LOS SALMANTINOS. ¿Cómo se justifica esto?

Lo de siempre: Ahora que cada cual saque sus conclusiones.

(Gran parte de la información ha sido obtenida de un documento mucho más completo de los Sres. Luis E. Espinoza Guerra y David Senabre López, publicado en internet en la siguiente dirección: descargas.cervantesvirtual.com/servlet/SirveObras/08145063279769673087857/020776.pdf?incr=1)